REIC เปิดรายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า เพิ่มขึ้น 3.8% จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แม้ราคาที่ดินเปล่ายังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังต่ำกว่าอัตราการขยายตัวเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิด COVID-19 ผลจากเศรษฐกิจยังชะลอตัว ชี้ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดโซนสมุทรปราการ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 394.2 จุด เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) สะท้อนให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังคงเป็นการปรับตัวขึ้นแบบชะลอตัว เห็นได้จากว่าการปรับเพิ่มขึ้นถือว่าต่ำกว่าอัตราค่าเฉลี่ยการปรับเพิ่มขึ้นของ 5 ปี (ปี 2558 – 2562) ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14.8% ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับ YoY และอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4.1%QoQ
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงนั้น เป็นผลจากที่ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆ ได้แก่
- อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับขึ้นมาที่ระดับ 2.50% เมื่อวันที่ 27 ก.ย. 2566 (ปรับขึ้นครั้งที่ 5 ในปี 2566) และอาจจะมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูงในอีกระยะหนึ่ง
- รัฐบาลได้จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราโดยไม่ได้รับส่วนลด 90% เหมือนเช่นในปี 2562 – 2563
- กรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566 – 2569
ปัจจัยเหล่านี้ทำให้เจ้าของที่ดินได้ปล่อยอุปทานที่ดินสู่ตลาดเพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ในขณะเดียวกัน ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดของผู้ประกอบการก็ลดลงเนื่องจากการซื้อที่ดินสะสมไว้จะมีภาระที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ ทำให้เกิดต้นทุนจากการถือครองที่ดิน ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป
นอกจากนี้ ปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อโดยตรงมาจาก ประเทศไทยในปัจจุบันมี ภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูงเกินกว่า 90% ของ GDP รวมทั้งมาตรการผ่อนปรน LTV ได้หมดลงในวันที่ 31 ธ.ค. 2566 ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวโดยชะลอแผนการเปิดขายโครงการใหม่ลง จึงอาจต้องชะลอการซื้อที่ดินเปล่าสะสมเพื่อการพัฒนาลงไปด้วย
ในไตรมาส 4 ปี 2566 นี้ พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ดังนี้
- อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ เพิ่มขึ้น 51.3%YoY
- อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 31.0%YoY
- อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว เพิ่มขึ้น 30.2%YoY
- อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง เพิ่มขึ้น 26.9%YoY
- อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนนครปฐม เพิ่มขึ้น 24.1%YoY
ที่มา ที่มา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)
จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่สูงกว่าในเขตชั้นใน เนื่องจากมีแผนพัฒนาโครงการสำคัญในพื้นที่ชานเมืองและจังหวัดในปริมณฑล เช่น การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน แผนเวนคืนที่ดินเพื่อตัดถนนใหม่ และแผนพัฒนาโครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย ประกอบกับการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 (คาดประกาศใช้ปี 2568) ซึ่งจะมีการปรับเปลี่ยนผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน และศักยภาพในการพัฒนาในบางพื้นที่ให้สามารถรองรับการพัฒนาโครงการพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นได้มากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดให้บริการหลังปี 2556 ทำให้ที่ดินในทำเลดังกล่าวมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ทำเลใจกลางเมือง แม้ราคาจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มมีจำกัดและมีราคาที่สูงอยู่ก่อนแล้ว จึงทำให้อัตราการเติบโตของราคาต่ำกว่าบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรมและโครงการรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ได้แก่
- อันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และ สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการในอนาคตและโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 338.8 จุด และ 333.9 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 51.3%YoY โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรปราการและพระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก อาจเนื่องมาจากเป็นบริเวณที่เป็นจุดเชื่อมต่อโครงข่ายระบบรางของรถไฟฟ้าระหว่าง รถไฟฟ้าสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ทำให้สะดวกต่อการเดินทาง ผู้ประกอบจึงมีการซื้อที่ดินในทำเลนี้เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
- อันดับ 2 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑลสาย 4) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 536.9 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 31.0%YoY โดยราคาที่ดินในเขตบางแคเป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
- อันดับ 3 ได้แก่ สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 507.5 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 25.6%YoY โดยราคาที่ดินในเขตพุทธมณฑล ทวีวัฒนา และตลิ่งชัน และบางกรวย เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
- อันดับ 4 ได้แก่ สายสีม่วง (บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ) เป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 471.4 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14.4%YoYโดยราคาที่ดินในเขตพระประแดง ทุ่งครุ และจอมทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
- อันดับ 5 ได้แก่ สายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9 -ท่าพระ) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 479.4 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.3%YoY โดยราคาที่ดินในเขตวังทองหลาง บึงกุ่ม ลาดพร้าว และยานนาวา เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก (ดูตารางที่ 3 และดูแผนที่ประกอบ)
ที่มา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) / BrandInside